부동산 경매 절차


I. 개설

부동산 경매는 채권자의 신청에 따라 경매개시결정 및 경매 기일을 열어 집달관으로 하여금 경매를 실시, 최고가 매수 신고인을 정하고 경매 기일에 이해관계인의 의견을 듣고 경락여부를 결정한 후 법원은 대금의 지급 및 배당 기일을 열어 배당을 실시합니다.

II. 부동산 경매 진행절차개관

1. 경매신청

변제기가 도래한 채무자가 채무변제의무를 이행하지 않을 때 채권을 변제 받고자 채권자가 채무자 소유의 부동산에 대하여 경매신청을 하게 되는데 이에는 강제경매와 임의경매 두 가지로 나누어 집니다.

* 임의경매란 근저당권, 저당권을 설정하였던 채권자가 담보물권자로서 권리를 행사하는 경매를 말하며 경매산청은 담보권자가 부동산 소재지 관할 지방법원 또는 그 지원에 담보권을 증명하는 부동산 등기부 등본을 첨부하여 신청하게 됩니다..

* 강제경매란 부동산등에 미리 권리를 설정하지 않은 자가 집행력 있는 권원증서(판결문, 공정증서 등)를 첨부하여 경매를 신청하는 경우를 말합니다.

경매 신청시에는 집행관 수수료, 감정평가 수수료등의 경매비용을 예납하여야 한다.

2. 경매개시결정 및 송달

경매신청이 있으면 경매신청서 접수 법원은 경매신청서 및 첨부서류를 심사하여 적법하다고 판단되면 경매절차의 개시를 허가하는 결정을 하게 된다. 경매개시결정이 있으면 법원은 즉시 경매목적 부동산의 압류를 명하여 등기소에 경매기입등기를 촉탁하고 채권자 및 채무자, 부동산소유자에게 경매개시결정문을 송달합니다.

3. 배당요구의 종기결정 및 공고

법원은 경매개시결정을 하면 공과를 주관하는 공공기관(세무서, 부동산소재지 시, 군, 읍, 면 등)에 받을 세금이 있는지 최고를 하여야 하고 공공기관은 배당요구의 종기까지 세금이 얼마다는 것을 법원에 통지해야 한다. 또한 일정한 이해관계인 즉 근저당권자, 전세권자, 가압류권 등에게도 받아야 할 돈이 얼마인지 계산서를 배당요구의 종기까지 제출할 것을 최고하여야 합니다.

감정평가 및 현황조사서를 기초로 하여 경매법원은 최초경매가격, 매각조건 등을 결정하고 경매 기일을 지정하여 법원게시판 및 일간 신문 등에 공고함 최초의 매각 기일은 공고일로부터 14일 이후여야 하고 신문공고 의뢰일로부터 20일 이내여야 합니다.

4. 감정평가 및 현황조사

경매개시 결정 후 법원은 3일 이내에 감정평가와 현황조사 명령합니다. 감정평가 의뢰를 받은 감정평가사는 2주 이내에 감정평가를 완료하여야 하며 이때의 감정평가 가격이 통상 최초의 경매가격이 된다. 또한 집행관은 경매목적 부동산에 대한 임대차현황, 점유현황, 부동산의 물리적 현황 등을 2주 이내에 조사 완료하여 경매개시준비를 하여야 합니다..

5. 입찰물건 명세서 비치

경매법원은 감정평가서 및 현황조사서를 토대로 입찰물건 명세서를 작성하여 경매기일 7일전부터 일반인이 열람할 수 있도록 경매계에 비치합니다. 이때 비치하는 서류는 “감정평가서 사본, 현황조사서, 입찰물건 명세서” 등입니다.

6. 경매기일

* 입찰자가 있는 경우:
응찰자의 입찰(매수신고)을 접수하여 최고가 입찰자(최고가 매수신고인) 와 차순위 입찰신고인을 결정합니다.

최고가 입찰자, 차순위 입찰자를 제외한 응찰자는 즉시 입찰보증금을 반환 받습니다.

* 유찰되는 경우 :
최저경매가 이상의 입찰자가 없어 유찰되는 경우 차기의 입찰을 위해 최저경매가격을 상당히 감합니다. (보통 최저 경매가격의 20% 감액)

* 입찰 절차상의 하자, 권리변동 등을 이유로 낙찰 기일까지 낙찰 불허가 신청등 이의신청을
할수 있음.

7. 낙찰 기일 (낙찰 허가 결정일)

* 기 진행된 입찰절차상의 하자 유 무, 최고가 입찰자의 자격, 잉여금이 없는 경우 경매취소 결졍, 입찰일 이후의 권리변동 등을 심사하여 법률에 저촉되거나 신의칙에 반하거나 하는 경우에는 “낙찰 불허가 결정”을 내리고 그렇지 않은 경우에는 “낙찰 허가결정”을 선고합니다.

이 낙찰 허가결정은 법원 게시판에 공고되거나 상당한 방법으로 고지되지만 이해관계인 및 최고가 입찰자 등에게 송달되지 않습니다.

* 이 낙찰허가 결정 후부터 비로소 최고가 입찰자는 낙찰자로 불리게 됩니다.

8. 즉시항고

* 낙찰허가결정 또는 낙찰불허가결정으로 손해를 입었다고 주장하는 이해관계인은 법률이 정한 항고사유 등의 법률 요건을 갖추어 낙찰허가결정 및 낙찰불허가결정에 불복하는 항고를 할 수 있습니다. 단 항고는 일반항고가 아닌 즉시항고 이므로 낙찰허가 결정일로부터 7일 이내에 항고장을 제출해야 합니다.

* 이 항고 사유가 형식적 요건을 완비하면 각하되지 않으므로 집행법원이 일단 심리를 하여 그 사유가 있다고 인정되면 집행법원 직권으로 항고를 인용하고, 이유가 없다고 판단되면 집행법원의 의견서를 첨부하여 사건기록과 함께 항고심에 송부합니다.

* 일단 사건기록이 항고심으로 송부되면 이유가 없더라도 항고심에서 기각될 때 까지는 낙찰 허가결정의 확정이 보류되므로 확정차단의 효력이 있고, 낙찰허가 결정이 확정되지 않으면 대금 기일을 지정할 수 없게 됩니다.

9. 낙찰허가결정 확정

* 항고가 없는 경우 낙찰허가 결정일로부터 7일 후 낙찰허가결정은 확정되고 확정일로부터 3일 이내에 대금지급 기일을 지정하고 ‘대금지급기일통지서“를 송달합니다.

* 항고가 제기되어 기각된 후 항고심(합의부) 또는 재항고심(대법원)으로부터 사건기록이 원심(집행법원)으로 돌아오면 그 즉시 보류되었던 낙찰허가 결정이 확정되고, 대금 지급 기일이 지정되어 “대금지급기일통지서”가 낙찰자에게 송달됩니다.

10. 대금지급기일 지정

* 낙찰허가결정 확정일로부터 1월 이내의 날로 대금지급 기일을 지정한다. 일반적으로 확정일 로부터 25일-30일 후의 날이 대금지급 기일이 됩니다.

* 낙찰자는 “대금지급기일에 대금미납을 해제조건으로 하여 낙찰부동산의 소유권을 취득합니다.

* 경매개시 결정 후 낙찰자의 잔금납부 전 까지 이해관계인은 집행에 대한 이의, 개시결정에 대한 이의, 청구 이의의 소, 채무이의의 소 등의 방법으로 경매절차의 취소를 구할 수 있습니다.

11. 낙찰대금 납부의 효력

가. 유효한 소유권의 취득

* 낙찰자가 낙찰대금을 납부하면 등기 없이도 부동산 소유권을 확정적으로 취득하여 경매절차 진행 중 발생하였거나 잠재된 하자는 모두 치유되어 그 누구도 낙찰자의 소유권 취득을 부인하지 못합니다.

* 다만, 경매신청 채권에 원인 무효의 사유가 있는 경우는 그러하지 아니합니다.

나. 인도명령 등에 의한 점유자 강제 퇴거

* 대금납부로 낙찰자가 소유권을 취득하면 채무자, 소유자 등과 특수 관계가 있어 인도명령의 집행력을 배척하는 것이 사회 상규 및 신의성실의 원칙상 허용되기 어려운 점유자 등은 점유를 풀고 부동산을 낙찰자에게 인도할 의무가 발생합니다.

* 낙찰자는 인도를 거부하는 점유자를 상대로 한 인도명령에 기하여 강제퇴거를 시킬 수 있습니다.

* 인도명령은 소유권 이전등기를 하지 않아도 가능합니다.

12. 낙찰대금 미납시 처리방법

가. 차순위 입찰 신고인

* 차순위 입찰신고인이 있을 경우, 낙찰자의 대금 미납시 3일 이내 차순위 입찰 신고인에 대한 낙찰허가 결정을 선고하고 14일 이내의 날로 대금지급 기일을 정합니다.

* 이때 차순위 입찰신고인이 납부하여야 하는 대금은 차순위 입찰신고인이 입찰 기일에 매수 신고한 입찰가입니다.

나. 재경매

* 낙찰자가 잔금을 납부하지 않거나 차순위 입찰신고인도 대금을 납부하지 않으면 3일 이내 법원은 재경매 결정을 내리고 재경매 기일을 지정하여 일반의 경매절차와 같은 방법으로 공고합니다.

* 재경매 기일은 그 공고일로부터 7일 이후 20일 이내로 정함.

* 낙찰자가 잔금을 납부하지 않거나 차순위 입찰신고인도 대금을 납부하지 않으면 3일 이내 법원은 재경매 결정을 내리고 재경매 기일을 지정하여 일반의 경매절차와 같은 방법으로 공고합니다

III. 배당기일

1. 배당기일이란?

* 민법, 상법, 민사소송법, 민사집행법, 국세징수법, 지방세법, 근로기준법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등 부동산 경매관련법의 규정에 따라 우열 및 배당 순위를 정하여 그 순위에 따라 각 권리자가 수령할 수 있는 배당금을 산정하여 배당표를 확정하는 날입니다.

가. 일반적인 경우의 배당기일

*통상 대금 지급일로부터 3일 내에 배당기일을 지정하여 2주 이내에 배당 기일을 열도록 대법원 예규에 규정되어 있으나, 실무에서는 대금납부일로부터 1개월을 전후하여 배당 기일을 열고 있습니다.

* 이는 배당요구채권자의 채권계산서 등을 배당기일 전 (통상 14일전) 까지 다시 한번 제출 받아 정확한 채권액 및 배당금을 산정하는 등 충분한 시간을 가지고 보다 정확한 배당표를 작성하여 번거로운 배당이의 및 배당이의의 소 등 불필요한 절차지연을 미연에 방지하려고 하는 취지로 이해됩니다.

나. 세입자 채권자 등 배당을 받을 권리자가 낙찰자인 경우

* 상계의 기회를 주기 위하여 대금지급기일과 배당 기일은 같은 날로 정합니다.

*다만 , 배당금 수령 채권을 자동채권으로 하여 낙찰대금과 대등액에서 상계하고자 하는 낙찰자의 상계신청을 인용할 것인지 여부는 집행법원의 직권사항이라 무조건 상계의 이익을 얻을 수 있는 것은 아니기 때문에 언제나 상계신청이 집행법원에 의해 받아 들여 진다고 볼 수는 없습니다.

2. 채권자 (세입자) 낙찰시 유의사항

*체권액 및 배당액이 명백히 확정할 수 있는 경우 (예: 최우선순위 우선 변제권 있는 세입자의 배당금 , 경매신청 채권자의 배당액 등) 외에는 상계신청을 하더라도 그 신청이 인용될 지는 불투명 하기 때문에 상계를 전제로 낙찰을 받는 것은 위험한 선택이 될 수 도 있다는 점을 응찰자는 각별히 유념해야 합니다.

*이는 상계신청이 인용되어 그 차액을 납부하고 낙찰자가 소유권을 취득하였으나, 이후 배당이의 또는 배당이의의 소등에서 낙찰자의 배당금 산정에 하자가 있을 경우 낙찰잔대금납부의 효력마저 부인될 여지가 있고 대금납부의 효력이 부인되는 경우 (즉: 대금 납부액 중 일부만 납부한 격이 되어 불완전 이행이 되는 때) 이에 터잡아 또 다른 법률관계가 성립되었다면 이는 법률관계가 더욱 복잡해 지는 것을 미연에 방지 하고자 합니다.

IV. 명도

* 점유권자의 의무 :주택임차인, 등기된 전세권자등 경매부동산의 점유권자(용익권자)는 점유를 풀고 낙찰자에게 부동산을 명도할 의무를 지게 됩니다.

V. 경략대금의 배당순서

1. 배당요구 채권자의 우선순위

*각 배당요구채권자는 민법과 상법 기타 법률에 따라 우선순위가 정하여 집니다.(제652조).
배당참가채권이 모두 일반채권자라면 채권발생의 전후에 불구하고 평등한 비율로 배당을 받게 됩니다.

2. 압류재산에 조세채권의 확정일 이후 설정된 저당권에 의하여 담보되는 채권이 있는 경우

* 1순위 : 소액주택임대차보증금채권, 최종3개월분 임금 등 채권
* 2순위 : 조세 기타 이와 동 순위의 징수금(당해세 포함)
* 3순위 : 저당권에 의하여 담보된 채권
* 4순위 : 임금 기타 근로관계로 인한 채권
* 5순위 : 조세 다음 순위의 공과금
* 6순위 : 일반채권

3. 압류재산에 국세의 법정기일 또는 지방세의 과세기준일, 납세의무 성립일 (조세채권의 확정일)

이전 에 설정된 저당권에 의해 담보된 채권이 있는 경우

* 1순위: 소액주택임대차보증금채권, 최종 3월분 임금 등 채권
* 2순위: 집행의 목적물에 대하여 부과된 국세와 가산금(당해세)(국세기본법 제35조 제1항 제1호)
* 3순위: 국세의 법정기일 또는 지방세의 과세기준일, 납세의무성립일 이전에 설정등기된 저당권에
의하여 담보되는 채권(국세기본법 제 35조 제1항 제3호, 지방세법 제31조 제2항 제3호)
* 4순위: 근로기준법 제38조 제2항 소정의 퇴직금 등을 제외한 임금 기타 근로관계로 인한 채권
* 5순위: 국세, 지방세 등 지방자치단체의 징수금 (국세기본법 제35조, 지방세법 제31조)
* 6순위: 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하게 되는 공과금
* 7순위: 일반채권자

4. 압류재산에 저당권에 의하여 담보되는 채권이 없는 경우

* 1순위: 소액주택임대차보증금채권, 최종 3월분의 노임 등 채권
* 2순위: 임금 기타 근로관계로 인한 채권
* 3순위: 조세 기타 이와 동 순위의 징수금(당해세 포함)
* 4순위: 조세 다음 순위의 공과금
* 5순위: 국세, 지방세 등 지방자치단체의 징수금 (국세기본법 제35조, 지방세법 제31조)
* 6순위 : 일반채권




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